Augmentation du loyer, dépôt de garantie, entretien, double des clés, état des lieux… Connaissez-vous vraiment les règles ?
En gestion locative, certaines affirmations semblent tellement évidentes qu’on finit parfois par les considérer comme vraies.
Pourtant, entre ce que l’on entend, les habitudes et ce que prévoient réellement les règles applicables à une location, il peut y avoir une différence importante.
Pour les propriétaires comme pour les locataires, bien connaître ces règles permet d’éviter des incompréhensions, des erreurs et parfois des situations conflictuelles.
Nous avons donc sélectionné 5 idées reçues très courantes rencontrées dans la gestion quotidienne d’un logement.
La révision annuelle du loyer doit être prévue dans le contrat de location. Le bail doit donc comporter une clause permettant cette révision.
Lorsqu’elle est prévue, la révision doit également respecter les règles applicables et notamment l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Autrement dit, un propriétaire ne peut pas simplement décider d’augmenter le montant du loyer chaque année parce que les prix ont augmenté ou parce qu’il estime que son logement vaut davantage.
La révision doit être encadrée par le bail et effectuée selon les modalités prévues.
Pas de clause de révision dans le bail = pas de révision annuelle du loyer sur la base de l’IRL.
Il arrive qu’un locataire considère que le dépôt de garantie versé au début de la location peut remplacer son dernier mois de loyer.
Ce n’est pas son rôle.
Le locataire doit continuer à régler son loyer normalement jusqu’à la fin de la location.
Le dépôt de garantie est traité après le départ du locataire. Il est restitué, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues ou des retenues qui peuvent être justifiées, notamment en présence de dégradations ou de charges restant à régulariser.
Le dépôt de garantie constitue une garantie. Il ne remplace pas le paiement du dernier loyer.
Pendant toute la durée de la location, le locataire est responsable de l’entretien courant du logement ainsi que des petites réparations locatives qui lui incombent.
Cela peut notamment concerner l’entretien de certains équipements, le nettoyage des installations ou encore le remplacement de petits éléments d’usage comme certains joints.
Cette distinction est importante : toutes les interventions réalisées dans un logement ne sont pas automatiquement à la charge du propriétaire.
Lorsqu’un problème apparaît, il faut donc d’abord identifier son origine et la nature de l’intervention nécessaire afin de déterminer à qui elle incombe.
Le propriétaire prend en charge les obligations qui lui incombent, mais l’entretien courant du logement reste de la responsabilité du locataire.
Le propriétaire reste bien entendu propriétaire de son logement. Mais pendant toute la durée du bail, ce logement constitue le domicile du locataire.
Même s’il possède un double des clés, le propriétaire ne peut donc pas entrer librement dans le logement sans l’accord du locataire.
Le locataire bénéficie du droit au respect de sa vie privée et de son domicile.
Lorsqu’une intervention, une visite ou un accès au logement est nécessaire, celui-ci doit donc être organisé avec le locataire.
Être propriétaire ne signifie pas pouvoir entrer librement dans le logement pendant la location.
Pour une location d’habitation soumise à la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux d’entrée doit être établi, y compris lorsque le logement vient d’être rénové ou se trouve en excellent état.
Son objectif est de constater précisément l’état du logement au moment où le locataire en prend possession.
Lors de son départ, l’état des lieux de sortie pourra être comparé à celui réalisé à l’entrée afin d’identifier les éventuelles évolutions ou dégradations.
Plus l’état des lieux est précis, plus il permet de disposer d’une photographie claire de la situation à l’entrée dans le logement.
Un logement en parfait état n’est pas une raison pour négliger l’état des lieux. Au contraire, il permet justement de constater cet état.
Réviser un loyer, gérer un dépôt de garantie, déterminer qui doit prendre en charge une réparation, organiser l’accès à un logement ou réaliser un état des lieux : la gestion locative est faite de nombreuses règles et situations concrètes.
Pour un propriétaire, les connaître permet de sécuriser la location de son bien et d’éviter de nombreuses erreurs.
Chez Foncière Bergé, notre rôle est justement d’accompagner propriétaires et locataires dans toutes ces étapes, de l’entrée dans le logement jusqu’au départ du locataire.
Parce qu’une bonne gestion locative, c’est aussi savoir ce que l’on peut faire, ce que l’on doit faire… et ce qu’il vaut mieux ne pas faire.
