Un propriétaire peut-il augmenter le loyer chaque année ? L'augmentation est-elle automatique ? Comment est-elle calculée ? Voici les principales règles à connaître.
La révision du loyer est un sujet qui peut rapidement devenir source d'interrogations.
Pour encadrer cette évolution, la réglementation s'appuie notamment sur l'Indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre. Mais son application répond à plusieurs conditions : présence d'une clause dans le bail, date de révision, calcul à partir du bon indice et respect des délais.
Voici les principales règles à connaître pour mieux comprendre la révision annuelle d'un loyer.
L'IRL, ou Indice de référence des loyers, sert de référence pour calculer la révision annuelle de certains loyers d'habitation.
Il est publié chaque trimestre par l'Insee et son évolution permet de déterminer la hausse maximale pouvant être appliquée dans le cadre d'une révision annuelle.
Autrement dit, lorsqu'une révision est possible, le propriétaire ne décide pas librement du pourcentage d'augmentation : l'évolution du loyer est encadrée par l'IRL.
C'est la première chose à vérifier.
Pour qu'un loyer puisse faire l'objet d'une révision annuelle sur la base de l'IRL, le contrat de location doit prévoir une clause de révision.
Si cette clause existe, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date prévue par le contrat. Lorsque le bail ne précise pas de date particulière, la révision intervient à sa date anniversaire.
En revanche, en l'absence de clause de révision, le bailleur ne peut pas simplement décider d'appliquer l'IRL en cours de bail.
Le calcul ne se fait pas au hasard. Il repose sur le loyer hors charges et sur l'évolution de l'IRL correspondant au trimestre de référence prévu dans le bail.
L'indice de référence est normalement précisé dans le contrat. À défaut, il convient de se référer au dernier indice publié à la date de signature du bail.
Même lorsqu'une clause de révision figure dans le bail, le propriétaire doit manifester sa volonté d'appliquer la révision.
Il est recommandé de formaliser cette demande auprès du locataire, notamment par courrier, en précisant les modalités de calcul et le nouveau montant du loyer.
Le simple fait qu'une date anniversaire soit passée ne signifie donc pas que le montant du loyer augmente automatiquement.
Le bailleur dispose d'un an à compter de la date prévue pour la révision pour demander son application. Mais attention : la révision n'est pas rétroactive.
La révision annuelle du loyer devait intervenir.
Le propriétaire manifeste sa volonté d'appliquer la révision.
Le nouveau montant s'applique sans récupération des mois de janvier, février et mars.
Un propriétaire ne peut pas simplement réclamer au locataire plusieurs années d'augmentations IRL qui n'auraient jamais été appliquées.
La révision produit ses effets à compter de la demande et non pour les mois antérieurs. Passé le délai d'un an, le bénéfice de la révision pour l'année écoulée est perdu.
À savoir : il existe une subtilité juridique concernant la manière de calculer une révision ultérieure après une année oubliée. Des décisions divergentes ont été relevées concernant l'intégration ou non de l'indexation non appliquée dans la base de calcul des années suivantes. Une situation de plusieurs années sans révision mérite donc une analyse du bail et du dossier concerné.
Autre élément essentiel : tous les logements ne peuvent pas bénéficier d'une révision du loyer.
En métropole, la réglementation interdit notamment la révision du loyer des logements classés F ou G au DPE pour les contrats concernés par le dispositif mis en place depuis le 24 août 2022.
Cette interdiction s'est appliquée progressivement aux baux en cours lors de leur renouvellement ou de leur reconduction.
Avant d'envisager une révision, il faut donc également vérifier la performance énergétique du logement et la situation du bail.
La gestion locative ne consiste pas uniquement à appliquer une formule chaque année. Suivre les échéances du bail, contrôler les indices, respecter les délais et informer correctement le locataire font partie intégrante d'une gestion sereine du logement.
Chez Foncière Bergé, notre équipe accompagne propriétaires et locataires dans le suivi du bail et de ses différentes échéances, avec un objectif : rendre la gestion locative plus claire, plus sécurisée et plus simple au quotidien.
Vous avez un doute concernant la révision d'un loyer ou une clause de votre bail ? Contactez notre équipe pour faire le point sur votre situation.
