L’ENCADREMENT DES LOYERS ENTRE EN APPLICATION A MONTPELLIER A COMPTER DU 1ER JUILLET 2022
L’ENCADREMENT DES LOYERS ENTRE EN APPLICATION A MONTPELLIER A COMPTER DU 1ER JUILLET 2022
L’encadrement des loyers à Montpellier : pourquoi et de quoi parle-t-on ?
Face à la difficulté d’accès au logement constatée sur la ville de Montpellier et conformément à la volonté du Maire de Montpellier de permettre à tous d’accéder à un logement à la mesure de ses revenus, la mise en œuvre de l’expérimentation de l’encadrement des loyers a été finalisé par la publication de l’arrêté d’encadrement des loyers le 24 mai 2022. Il entrera en vigueur à compter du 1er juillet 2022.
Cette expérimentation doit permettre de limiter le niveau des loyers dans les secteurs en forte tension immobilière et prévenir les loyers abusifs. L’arrêté d’encadrement des loyers détermine un loyer de référence (hors charges), un loyer plancher et un loyer plafond à ne pas dépasser.
L’encadrement des loyers est une nouvelle règle obligatoire à Montpellier.
Quels baux et quels logements sont concernés ?
L’encadrement des loyers s’applique pour les baux signés à compter du 1er juillet 22 :
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Les 1ères mises en location
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Les changements de locataires
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Les renouvellements de bail
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Les baux mobilité
Il s’ajoute au décret annuel de limitation de la hausse en cas de relocation.
Les logements concernés :
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Les locations vides et meublées
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Les résidences principales ou à usage mixte (professionnel et résidence principale)
- Le bail mobilité
Comment ça marche ?
Chaque année, le Préfet de l’Hérault fixe par arrêté :
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Un loyer de référence
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Un loyer de référence majoré (= loyer de référence + 20%) = plafond à ne pas dépasser
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Un loyer de référence minoré (= loyer de référence – 30%)
Le loyer de référence est déterminé en fonction de 4 critères :
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Zone géographique
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Nombre de pièces
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Époque de construction
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Vide ou meublé
Les loyers sont indiqués au m² de surface habitable et hors charges.
A savoir : exceptionnellement, lorsque le bien présente des caractéristiques d’exception par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, un complément de loyer peut être demandé par le bailleur.
Un simulateur est à votre disposition pour connaître le loyer de référence de votre logement et vérifier si votre loyer est conforme à l’encadrement des loyers.
https://www.montpellier3m.fr/je-suis-proprietaire
https://www.montpellier3m.fr/je-suis-locataire
Foire aux questions
Quelle est la durée de l’expérimentation ?
A ce jour, l’encadrement des loyers s’applique jusqu’au 23 novembre 2026 suite à l’adoption de la loi 3DS du 21 février 2022 relative à la Différenciation, la Décentralisation, la Déconcentration et la Simplification.
A quel rythme les références de loyers sont-elles mises à jour ?
Les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés sont réévalués chaque année à la même date avec la publication d’un nouvel arrêté préfectoral.
Comment sont fixés les loyers de référence ?
La détermination des loyers pratiqués à Montpellier est réalisée par l’Observatoire Local des Loyers (OLL) de Montpellier Méditerranée Métropole porté par l’ADIL 34. L’étude des loyers menée par l’ADIL a permis de créer un zonage qui découpe la ville de Montpellier en 5 zones. Pour chaque zone, des loyers de référence (de base, majoré et minoré) ont été établis et dépendent du nombre de pièces (T1, T2, T3, T4 et plus), de l’année de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, entre 1991 et 2005, après 2005) et si le bien est loué vide ou meublé.
Chaque année, l’OLL réalise les médianes de loyers et les transmet à la Préfecture pour détermination des loyers de référence.
Exemple : pour un T3 de 60m² loué vide, dont le loyer de référence suivant sa localisation et son époque de construction serait de 11,5€ / m² ; soit un loyer mensuel de 690€ hors charges (60m² x 11,5€/m²). Le loyer plafond serait de 828€ par mois (60m² x 11,5€/m² + 20%). Le loyer plancher serait de 486€ par mois (60m² x 11,5€/m² - 30%).
Comment utiliser le simulateur ?
Pour calculer votre loyer de référence et loyer de référence majoré, vous devez renseigner 4 informations obligatoires :
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L’adresse de votre logement
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Le nombre de pièces
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L’époque de construction
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Si votre logement est loué vide ou meublé
Si vous souhaitez savoir si votre loyer est conforme à l’encadrement des loyers, il vous faudra en plus renseigner la surface habitable et le loyer hors charges.
Quelle est la surface prise en compte pour le calcul du loyer ?
L’article 140 de la loi ELAN, relative au dispositif d’expérimentation d’encadrement des loyers, précise que les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral sont déterminés par m² de surface habitable.
La surface habitable est définie dans l’article R.156-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Comment appliquer un complément de loyer ?
Un complément de loyer peut être ajouté au loyer de référence pratiqué à condition que :
Le loyer de base soit égal au loyer de référence plafond (si votre loyer est en-dessous du loyer plafond vous ne pouvez pas demander de complément de loyer ; si votre loyer est au-dessus du loyer plafond vous devez vous mettre en conformité)
Le logement présente des caractéristiques de localisation et de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (loi ELAN : art. 140). Ces caractéristiques doivent :
- ne pas avoir été prise en compte pour déterminer les loyers de référence ; il ne peut donc s’agir ni du type de location (vide ou meublée), ni du nombre de pièces, ni de l’époque de construction, ni sa situation géographique.
- être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment en comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique - ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie
Lorsque le logement est meublé, le complément de loyer tient compte des équipements et services exceptionnels (hors liste définissant l’équipement minimal des meublés) associés au logement loué
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location. A noter que, en l’absence de définition du complément de loyer dans le bail ou si ce dernier est jugé trop élevé, le locataire est en mesure d’engager une procédure de mise en conformité.
Liens utiles :
https://www.montpellier3m.fr/sites/default/files/zonage_oll-montpellier.pdf